Перепланировка квартиры позволяет решить множество задач, сделать жилье комфортнее и удобнее для жизни. Многие владельцы предпочитают сделать планировку без получения разрешения в государственных инстанциях. Однако это может привести к невозможности оформить технический план жилья для его дальнейшей продажи. К тому же нарушение правил перепланировки может привести к повреждению сооружения в целом, что может грозить серьезными штрафами. Рассмотрим, какую перепланировку можно делать без разрешения, основные ошибки при ее выполнении, возможные штрафы и стоимость оформления перепланировки.
Что такое перепланировка квартиры?
Перепланировка квартиры – это ремонтные или строительные работы, которые требуют внесения изменений в техническую документацию. По закону любые работы должны быть внесены в технический план жилья. Ведь нарушение правил перепланировки могут отразиться не только на функциональности и удобстве квартиры, но и техническом состоянии всего дома. Поэтому проведение большинства работ требует согласования в соответствующих инстанциях.
Введение таких строгих правил возникло из-за того, что все чаще люди выполняли перепланировку с нарушением строительных норм и правил. В многоэтажном доме нарушение правил перепланировки может привести к частичному или полному обрушению. Таким образом, существуют работы, которые можно проводить без согласования и с обязательным согласованием.
Типичные ошибки
Правила проведения перепланировки определяется Жилищным кодексом и рядом постановлений. Если придерживаться правил, можно защитить жильцов от неправомерных действий соседей. Специалисты обследуют жилье, определяют его техническое состояния, изучают документацию, разрабатывают проектную документацию, которая нужна для официальной перепланировки. К наиболее распространенным ошибкам при перепланировке квартиры относится:
- Расширение кухни на санузел. Если владельца квартиры не устраивает размер кухни, перепланировку нужно проводить с умом. Расширение кухни на санузел можно проводить только на последнем этаже. В противном случае это ухудшит жилищные условия соседей, ведь протечка из верхнего санузла на кухню – достаточно неприятная ситуация.
- Расширение кухни на жилое помещение. В большинстве случаев перепланировку можно проводить только в том случае, если в помещении установлена электрическая плита. Также в большинстве случае расширение возможно только на первом этаже, чтобы под кухней находилось нежилое помещение. Это связано с тем, что кухня является мокрой зоной. И даже использование слоя гидроизоляции не может полностью защитить от протечек. Расширить кухню можно за счет нежилых и вспомогательных площадей, например, коридора или кладовой.
- Расширение площади санузла за счет площади кухни. Этот вариант допустим только для квартир, которые расположены на первом этаже. В противном случае возникает риск затопления соседей.
- Расширение площади санузла за счет жилой комнаты. Этот вариант также возможен только на первом этаже. В противном случае это грубое нарушение.
- Объединение балкона с кухней или жилой комнатой. По строительным нормам балкон должен использоваться только по прямому назначению. Однако многие домовладельцы хотят утеплить балкон, демонтировать подоконный блок, использовать французское остекление. Узаконить такую перепланировку можно только в том случае, если убрать только окно и дверь и оставить подоконник. Балкон – летнее помещение, которое не отапливается. Поэтому по закону соединять его с комнатой без того, чтобы оставить между ними остекление, запрещается.
- Демонтаж перегородки между кухней и жилой комнатой. В данном случае под запрет попадают только кухни, которые оборудованы газовой плитой. Если поменять плиту на электрическую, убрать ненесущую перегородку между кухней и комнатой разрешено по закону. Если на кухне остается газовая плита, можно убрать перегородку между помещениями, а вместо нее поставить раздвижную перегородку.
- Объединение двух квартир. Наиболее сложный вид перепланировки, на который практически невозможно получить разрешение. Это связано с тем, что перепланировка объединение квартир включает в себя затрагивание несущих конструкций, что негативным образом скажется на безопасности и целостности здания в целом. К тому же между квартирами могут находиться вентиляционные шахты либо соседи сверху или снизу уже выполнили подобные перепланировки. В данном случае лучше всего уточнить возможность объединения еще до их покупки.
Еще одной серьезной ошибкой является удаление короба вентиляции, который расположен между кухней и санузлов. Это немного добавляет площади, но полностью перекрывает поступление воздуха во всех квартиры по стояку.
Как узаконить перепланировку?
Вопрос о том, нужно ли узаконивать перепланировку особенно остро встает в том случае, если нужно продать жилье или получить новый план. Данный вопрос поможет решить жилищная инспекция. Для того, чтобы узаконить перепланировку, требуется написать соответствующее заявление и приложить к нему следующие документы:
- Документ на права собственности. Это может быть жилищный ордер либо договор найма с муниципалитетом.
- Проектная документация. Перепланировка требует подготовки проектной документации, по которой должны проводиться все работы. Изготавливать такую документацию имеют право только компании, которые обладают соответствующим допуском.
- Технический паспорт на квартиру. Он изготавливается органами технической инвентаризации. После перепланировки владелец получит новый технический паспорт, в котором будут указаны все изменения в планировки квартиры.
- Согласие жильцов квартиры на проведения перепланировки.
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно, поэтому потребуется делать это нужно до планировки или уже после ее завершения. Процесс узаконивания перепланировки включает в себя такие этапы:
- Получение техпаспорта. Получить паспорт на квартиру можно в территориальном бюро технической инвентаризации. Если паспорт уде имеется, его нужно приложить к остальному пакету документов.
- Заказ проекта перепланировки. Чтобы заказать проект, требуется обратиться в проектную организацию, которая имеет допуск к проведению таких работ.
- Предоставление пакета документов на рассмотрение. Документы следует предоставить в жилищную инспекцию. После приема документов организация предоставит расписку о том, что документы были приняты. Срок рассмотрения документов составляет 45 дней. После завершения этого срока заявитель получит разрешение либо отказ. Подать заявление можно на портале госуслуг, в районной администрации. Разрешение на перепланировку действует год. Если не успеть выполнить работу в эти сроки, придется начинать процесс согласования заново.
- Проектные работы. Пре разработки проекта требуется сначала обследовать помещение на месте, чтобы определить состояние конструкций и возможность выполнить перепланировку. На основе этих работ подготавливается техническое задание и проект перепланировки. После чего требуется утвердить проект в Роспотребнадзоре. Это может занять несколько недель.
- Работы по перепланировки. Срок выполнения работ зависит от их сложности, бюджета, количества работников в бригаде. В среднем перепланировка занимает несколько месяцев. Крайне важно, чтобы результат перепланировки полностью соответствовал утвержденным чертежам.
- Подготовка журнала работ. Требуется составить акт скрытых работ, их название и объем. После завершения работ требуется пригласить представителя жилищной инспекции, который засвидетельствует окончание работ, чтобы можно было перейти к утверждению перепланировки.
- Получение нового плана жилья. После окончания работ по перепланировки требуется получить новый план. Оформление документов может занять до 2 месяцев.
Если жилищная инспекция отказала в согласовании перепланировки, можно обжаловать решение в суде. Однако перед перепланировкой квартиры лучше проконсультироваться в жилищной инспекции о возможности проведения конкретных работ. Такая консультация бесплатна. Это поможет провести перепланировку законным образом, чтобы потом не пришлось платить штрафы или возвращать все в первоначальный вид.
Сколько это стоит?
Помимо оплаты услуг строителей и покупки стройматериалов, потребуется заплатить за оформление перепланировки. Общая сумма включает в себя такие оплаты:
- Подача документов в жилищную инспекцию через портал госуслуг бесплатная. Госпошлина в данном случае не берется.
- Оформление техпаспорта будет стоить от 2400 рублей. Однако если последний раз жилье осматривалось больше 5 лет назад, дополнительно придется оплатить осмотр жилья, который обойдется в 10 тысяч рублей. При перепланировке новостроек в любом случае придется оплатить и осмотр жилья, и изготовление технического паспорта.
- Чтобы провести перепланировку законно, требуется предварительно изготовить проектную документацию. Для этого нужно обратиться в проектное бюро. Стоимость работ составит от 25 тысяч рублей. Если требуется внести изменения в несущие конструкции, стены или потолки, техническое заключение должен дать автор проекта дома, а такие услуги обойдутся дороже.
Если обратиться в компании, которые предоставляют услуги оформления перепланировки и согласования в государственных организациях, то цена будет выше. Однако в таком случае можно сэкономить время и нервы.
Какая перепланировка считается незаконной?
Перепланировка при ремонте требует согласования в соответствующих инстанциях. В противном случае велика вероятность того, что перепланировка будет признана незаконной, на владельца квартиры будет наложен штраф и его заставят вернуть все, как было. Восстановление первоначального вида квартиры может оказаться еще более дорогой, чем перепланировка. К тому же в таком случае придется переделывать ремонт, в который было вложено много денег и сил.
Поэтому перед началом работ важно знать, какие виды перепланировок относятся к запрещенным законом:
- изменение расположения коммуникаций, возведение стен и установка дверей, из-за которых сильно изменятся условия эксплуатации жилья;
- снос стен и объединение смежных помещений, что делает жилплощадь непригодной к проживанию;
- изменение границ мокрых зон таких помещений, как кухня и санузел;
- перепланировка квартиры с изменением границ помещений, которые относятся к ведению государственных структур;
- установка устройств, корректирующих показания общедомовых счетчиков;
- переоборудование системы вентиляции;
- установка отопления на балконе, лоджии или других выносных конструкциях;
- нарушение норм строительства, которое приводит к риску возникновения антисанитарных или пожароопасных ситуаций;
- обустройства системы теплых полов при помощи подачи на него горячей воды с общего стояка;
- организация дополнительных ниш;
- изменение электропроводки с нарушением норм пожаробезопасности;
- создание террасы в квартире, которая располагается выше второго этажа;
- перепланировки в квартирах, которые располагаются в аварийных домах;
- изменение чердаков и других дополнительных помещений.
Также запрещается изменять технические параметры сооружения, что может привести к разрушению его фасада или внутренних помещений.
Какие бывают штрафы?
В случае выполнения перепланировки без согласования с жилищной инспекцией придется заплатить штраф. Его размер составляет 2500 рублей. Для должностных лиц размер штрафа составляет 4-5 тысяч рублей. Наиболее высокий штраф придется заплатить юридическим лицам. Его размер составляет от 40 до 50 тысяч рублей. При нарушении правил перепланировки квартиры придется не только заплатить штраф, но и вернуть квартиру в первоначальный вид. При этом будут установлены сроки, на протяжении которых требуется восстановить помещения. Если это сделано не будет, дело передадут в суд.
Очень часто незаконные перепланировки обнаруживаются соседями снизу, которые страдают от постоянных затоплений. В таком случае соседи обращаются в жилищную инспекцию, которая обяжет владельцев перепланированного жилья вернуть его первоначальный вид или узаконить перепланировку, если это возможно. Игнорировать требование жилищной инспекции не получится. В крайнем случае квартира может быть даже продана с торгов.
Заключение
Перепланировка квартиры позволяет сделать ее более комфортной и удобной. Однако крайне важно выполнять работы согласно закону. Поэтому лучше перед проведением работ обратиться в жилищную инспекцию, которая даст бесплатную консультацию о том, какие работы можно выполнять, а какие нет. Также рекомендуется заказать проект перепланировки, на основе которых выполнять ремонтные работы. В таком случае узаконить перепланировку будет намного проще.