Как купить квартиру с обременением по ипотеке в 2021 году?

Довольно часто на рынке недвижимости встречаются квартиры с обременением: покупка нередко интересует людей, желающих получить жилье по сниженной цене. Владельцы, как правило, снижают стоимость подобного объекта, поскольку понимают, что продать на обычных условиях  его вряд ли получится. Нередко недвижимость требуется реализовать в срочном порядке, например, с целью погашения задолженностей, что вынуждает еще сильнее уменьшать цену. Приобретение жилья с обременением — это хорошая возможность сэкономить, однако перед оформлением сделки требуется тщательно изучать документы. Далеко не все ограничения прав можно снять без ущерба для нового владельца.

Что такое обременение на квартиру?

Под этим термином подразумевается какой-либо фактор, так или иначе ограничивающий права собственника. Обременения могут носить как временный, так и постоянный характер, некоторые из них требуется снять перед оформлением сделки, другие переходят к новому владельцу вместе с приобретаемой собственностью. Существуют и ограничения, которые не разрешают хозяину распоряжаться имуществом: при их наличии недвижимость просто не удастся продать, поскольку сделку не получится зарегистрировать в Росреестре.

Чаще всего на рынке встречаются квартиры с ипотечным обременением. Такое жилье прежний владелец приобрел в кредит, который на момент продажи не является погашенным. Перед тем как купить квартиру с обременением по ипотеке, требуется получить согласие банка на продажу. Если таковое получено не было, можно осуществить сделку с передачей задатка, которым погашается задолженность перед финансовой организацией, после чего обременения снимаются. Тогда клиент получает недвижимость уже без ограничений права, а не с их переходом от прежнего владельца жилья.

Как проверить, есть ли у квартиры обременения?

Чтобы обнаружить факт их наличия, требуется запросить у продавца документы, где отображается подобная информация:

• Выписка из ЕГРН. В этой справке из государственного реестра недвижимости можно увидеть, кто является собственником, сколько человек прописано в квартире, есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане. Выписка также позволяет узнать, что жилье находится в залоге у банка или предоставляется владельцу на условиях ренты. 
• Единый жилищный документ. Он пригодится, чтобы узнать, есть ли среди жильцов люди, за которыми даже в случае продажи недвижимости сохраняется право проживания. Такая ситуация — не редкость в случае приватизированного жилья. Например, согласие на приватизацию могли дать не все прописанные лица, и у отказавшихся жильцов сохраняется право пользования квартирой вне зависимости от совершаемых сделок  с ней. 
• Разрешение на продажу жилья от органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние. 
• Справка из ПФР об остатке денег на счете по маткапиталу. 
• Свидетельство о наследстве, если прежний владелец получил недвижимость по завещанию. 
• Если квартира на момент продажи официально сдана в аренду, требуется получить от владельца расписку о расторжении договора найма. Если этого не сделать, арендаторы вправе продолжить проживание до истечения арендного срока.

Какие существуют виды обременения?

Существует несколько разновидностей ограничений прав собственника, которые различаются не только условиями для снятия, но и степенью опасности. Чтобы правильно оценить риски покупки квартиры с обременением, требуется уточнить, о каком именно виде идет речь в конкретном случае.

Ипотечное

Такое обременение встречается чаще всего: почти каждая пятая квартира на рынке вторичной недвижимости приобретена в ипотеку. Собственник может выставить такое жилье на продажу на любом этапе кредитования, причины тому могут быть самые разные, от невозможности дальнейших платежей и желания погасить долг средствами, вырученными от сделки, до потребности расширить жилплощадь. Объект в таком случае находится в залоге у банка, это означает, что перед продажей требуется получить согласие финансовой организации на совершение сделки. 

При таком обременении покупка может быть совершена несколькими способами:

• Если банк дал согласие на досрочное погашение, покупатель вносит средства на основании договора купли-продажи. Для этого используется аккредитив, эскроу-счет или банковская ячейка. После расчетов по ипотечному долгу продавец получает закладную на недвижимость и обращается в Регистрационную палату для снятия ограничений прав. По завершении сделки он забирает сумму, оставшуюся после уплаты ипотечной задолженности, а покупатель получает свидетельство о праве собственности. 
• Если банк не одобрил продажу находящегося в залоге жилья, сделка проводится с предварительным погашением. Покупатель передает продавцу денежную сумму, которой достаточно для закрытия ипотеки. Для этого между участниками сделки составляется предварительный договор купли-продажи или задатка. Полученные средства продавец использует для оплаты задолженности, затем, как и в первом случае, заказывает регистрацию снятия обременений. После этого покупатель передает оставшиеся средства, и его регистрируют как нового собственника жилья.

Как правило, при покупке квартиры с обременением ипотекой риски не столь высоки, как в случае с другими видами ограничений, но они все же есть. Например, если оформляется договор задатка, продавец может приостановить сделку, а затем и вовсе отказаться от продажи. Нередко в договоре указывается, что задаток при определенных обстоятельствах (например, форс-мажоре) не возвращается, и этим пользуются недобросовестные граждане. 

Вернуть деньги в такой ситуации можно, однако это очень трудно сделать, с учетом затрат времени на судебные заседания на решение вопроса часто требуется не один год. Чтобы избежать подобной опасности, желательно составлять договор, в котором будет указано, что сделка проводится с использованием эскроу-счета. При внесении средств на такой счет они замораживаются до исполнения обеими сторонами обязательств. Если договор расторгается, деньги возвращаются покупателю. 

Арендное

Это обременение возможно, если прежний владелец сдал недвижимость по официальному договору. В этом случае жильцы имеют право находиться в квартире до окончания срока аренды. Чтобы снять обременение, продавец должен предварительно расторгнуть этот договор по согласию с арендаторами. Кроме того, ограничение снимается автоматически, если покупатель приобретает недвижимость и ждет, пока кончится срок аренды. 

Если покупатель берет жилье, которое ранее сдавалось в аренду, он должен затребовать у продавца расписку, что договор с квартирантами расторгнут. Это поможет новому собственнику защитить свои права в суде.

Обременение на условиях ренты

Такое ограничение встречается сравнительно редко, но обычно приносит немало проблем новому владельцу. Получатель ренты — это, как правило, человек в преклонном возрасте, который имеет право проживать в квартире в течение всей жизни. Договор ренты предусматривает, что рентодатель обеспечивает получателя всем необходимым, а взамен получает право собственности на недвижимость. Таким образом, купив квартиру, новый владелец может обнаружить, что в ней живет гражданин, которого по закону нельзя выселить.

Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, требуется тщательно изучить выписку из ЕГРН. Если там есть соответствующая пометка в разделе с обременениями, необходимо затребовать у продавца свидетельство о смерти получателя ренты, поскольку только этот факт является основанием для снятия ограничения. Не лишним будет поинтересоваться, почему обременение еще числится в документах. 

Безвозмездное пользование

Такое ограничение прав возникает, если объект недвижимости был в свое время приватизирован, но кто-либо из прописанных жильцов не дал согласия на приватизацию, тем самым сохранив за собой право пользования. Обнаружить это нельзя, поскольку в документах на жилье такое обременение прямо не отображается. Однако можно запросить у продавца документ ЕЖД, где обозначено количество прописанных лиц и указано, кто из них сохраняет право проживания при продаже. 

Чтобы избавиться от рисков на 100%, желательно затребовать справку об отсутствии прописанных жильцов. Также следует внести в договор пункт, в котором обозначены обязанности прежнего владельца и других прописанных граждан сняться с учета и покинуть помещение, когда право собственности перейдет новому хозяину.

Завещание

В соответствии с ст. 1137 ГК РФ гражданин может получить право пожизненного пользования объектом недвижимости в рамках наследования. Это право не утрачивается при совершении сделок купли-продажи, при этом такое лицо не обязательно является еще и собственником всей квартиры или ее доли.  Обнаружить обременение в виде завещательного отказа можно, изучив документы, по которым недвижимость передавалась по наследству.

Арест

Как любое имущество, квартира может находиться под арестом в соответствии с судебным решением. Следует учесть, что купить такую недвижимость не получится: Росреестр не одобрит сделку. 

Наличие детей у собственника

Если продавец в свое время покупал жилье под маткапитал, то его дети имеют право на долю недвижимости. Покупателю необходимо запросить справку из Пенсионного Фонда. Этот документ указывает на остаток денег на сертификате по маткапиталу. Также требуется получить разрешение на продажу жилья в органах опеки, в противном случае права несовершеннолетнего собственника или прописанного лица будут нарушены.

Выгодно ли покупать квартиру с обременением?

Приобретение такой недвижимости всегда сопряжено с определенного рода опасностями, однако зачастую цена этих объектов на порядок ниже рыночной. Для большей безопасности рекомендуется снимать ограничения до совершения сделки и передачи средств. Перед тем как купить квартиру с обременением без риска, требуется тщательно изучить документы, желательно обратиться к юристам, чтобы те перепроверили информацию и помогли выявить «подводные камни» сделки в конкретном случае. 

Как купить квартиру с ипотечным обременением?

Такой вид ограничений встречается чаще, поэтому стоит рассмотреть процедуру подробно. Последовательность действий будет следующей:

1. Проверка документов, определение других обременений, если они есть (например, зарегистрированных несовершеннолетних). 
2. Обращение в банк. Если он дает согласие на продажу, можно составлять договор купли-продажи или задатка. Если организация не соглашается на сделку, оформить можно только второй вид договора.

3. Составление и подписание документа. Если это договор купли-продажи, в нем указываются данные сторон, предмет сделки, описывается, какая сумма идет на досрочное погашение ипотеки, а какую забирает продавец. Также в документе прописывается порядок и сроки расчетов, дополнительные моменты. В договоре задатка обозначается сумма, ее целевое назначение (погашение задолженности перед банком), сроки оформления договора купли-продажи после снятия обременений.
4. Внесение денег. Задаток передается любым удобным способом, а полная сумма по договору купли-продажи вносится на аккредитив или в сейфовую ячейку. 
5. Погашение ипотеки. После этого банк выдает продавцу закладную, которая является подтверждением того, что обременения могут быть сняты. 
6. Обращение в Регистрационную палату. На основании полученной из банка справки ограничения прав снимаются.
7. Передача остатка средств, если сделка предусматривала договор задатка, и переоформление прав собственника.

Если покупатель хочет приобрести залоговую квартиру в ипотеку, процесс практически не отличается от покупки обычного жилья в кредит.  Проще всего оформить ипотеку на залоговую недвижимость в том же самом банке: тогда в документах просто сменятся данные кредитуемого. Единственным моментом является необходимость проверки отсутствия просрочек и задолженностей по пеням: для этого на этапе рассмотрения требуется получить соответствующую справку из банка.

Вывод

Приобретение недвижимости с обременением — задача, которая нередко сопровождается хлопотами, не редкость в этих случаях и различные риски, от сложностей с прописанными жильцами до возврата залога через суд. Однако при тщательном изучении документов и составлении договора, где обозначены все нюансы, опасности для покупателя снижаются до минимума. Как правило, цена таких квартир ниже рыночной, что позволяет сэкономить, даже если брать недвижимость на условиях кредитования.